Eva HeidemannEigentumsrechtliche Konzeptionsmöglichkeiten bei grenzüberschreitender Bebauung

Zum Inhalt

Diese Arbeit setzt sich mit unterschiedlichen Erscheinungsformen der grundstücksgrenzüberschreitenden Bebauung auseinander. Im Fokus steht hierbei nicht die versehentliche Überbauung der Grundstücksgrenze, sondern der geplante und bewusste Überbau.

Ziel der Arbeit ist es, Regelungsmöglichkeiten aufzuzeigen für unterschiedliche Absichten des Erbauers zur eigentumsrechtlichen Konzeption des Gebäudeeigentums bei grenzüberschreitender Bebauung. Es wird der Frage nachgegangen, wie die Gebäudeeigentumszuweisung einheitlich an einen Eigentümer oder aber auch geteilt an unterschiedliche Eigentümer rechtssicher erfolgen kann.

Denn bei der Realisierung von Bauvorhaben größeren Umfangs stößt die deutsche Rechtspraxis immer wieder auf Beratungs- und Konzeptionsschwierigkeiten. Hintergrund ist hierbei häufig, dass der Bauherr nicht alle für das Projekt erforderlichen Grundstücke zu Eigentum erwerben kann und somit zur Realisierung der Bauvorhaben auch Grundstücke in Anspruch genommen werden müssen, die im fremden Eigentum stehen. Auch bei Inanspruchnahme fremden Eigentums ist es Ziel des Bauherrn, eine gesicherte Rechtsposition an den zu errichtenden Gebäudekomplexen oder Gebäudeeinheiten zu erlangen.

Aufgrund des in Deutschland geltenden Akzessionsprinzips gehören Gebäude als wesentliche Bestandteile des Grundstücks in das Eigentum des Grundstückseigentümers. Um das Eigentum des Gebäudes einem anderen als dem Grundstückeigentümer zuzuweisen, ist eine Durchbrechung des Akzessionsprinzips erforderlich. Für eine solche Durchbrechung als Ausnahme zur Regel bietet das deutsche Recht verschiedene Ansätze. Hierdurch wird im Grundsatz das Eigentum des Gebäudes bzw. das Eigentum an Gebäudeteilen oder Gebäudeeinheiten vom Eigentum des Grundstücks losgelöst. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang insbesondere das Erbbaurecht, das Wohnungs- und Teileigentum sowie die Konstellation des § 95 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), namentlich der Zeitbau und der Bau in Ausübung eines Rechts am fremden Grundstück. Alle diese Möglichkeiten zur Absonderung des Gebäudeeigentums sind jedoch auf den ersten Blick allein auf die Konzeption eines Gebäudes auf einem Grundstück ausgerichtet.

Die vorliegend untersuchten Konstellationen haben allerdings die Besonderheit, dass der Gebäudekomplex nicht allein auf einem Grundstück, sondern auf mehreren Grundstücken ruhen soll oder bereits ruht und diese Grundstücke wiederum zumindest nicht vollständig im Alleineigentum des Bauherrn stehen. Das Buch zeigt zunächst die wesentlichen sachenrechtlichen Prinzipien für die Untersuchung der unterschiedlichen Konstellationen auf. Sodann werden die Voraussetzungen, Rechtsfolgen und Gestaltungsmöglichkeiten bei bewusster grenzüberschreitender Bebauung vor erfolgter Bebauung und anschließend im Falle bewusster grenzüberschreitender Bebauung behandelt, welche jedoch ohne Einverständnis des betroffenen Nachbareigentümers erfolgt ist. Zudem werden Lösungsmöglichkeiten für verschiedene Konstellationen in Bezug auf das Anliegen des Bauherrn aufgezeigt, bei grenzüberschreitender Bebauung einzelne Gebäudeeinheiten eigentumsrechtlich verschiedenen Eigentümern zuzuweisen.

Im Rahmen der verschiedenen Konstellationen werden die Voraussetzungen und Rechtsfolgen unterschiedlicher Fälle des sog. Überbaus behandelt, namentlich der entschuldigte Überbau, der rechtswidrige Überbau sowie der rechtmäßige Überbau. Zudem liegt ein Schwerpunkt der Arbeit auf den schuldrechtlichen und dinglichen Absicherungsmechanismen für grenzüberschreitende Bebauung. Hierbei werden die unterschiedlichen Möglichkeiten der Absicherung durch Grunddienstbarkeiten sowie durch unterschiedliche Ausgestaltung des Erbbaurechts, namentlich des Gesamterbbaurechts sowie des Nachbarerbbaurechts aufgezeigt.

In diesem Zusammenhang werden auch die Besonderheiten der sog. nachträglichen Dienstbarkeitsbestellung und ihre Auswirkung auf das Gebäudeeigentum sowie die Zulässigkeit und Umsetzung von Nachbarerbbaurechten behandelt. Ein Teil der Arbeit setzt sich zudem mit den Besonderheiten im Zusammenhang mit ober- und unterirdischer Bebauung, insbesondere den zu beachtenden Besonderheiten bei Tiefgaragen auseinander.

Hierbei werden für die jeweiligen Konstellationen sowohl schuldrechtliche Regelungsoptionen sowie die jeweiligen Möglichkeiten zur dinglichen Absicherung konkret aufgezeigt.

Die Arbeit richtet sich insgesamt sowohl an den Praktiker als auch an den wissenschaftlich Interessierten.

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