Martin QuabeckDie REIT-AG

Zum Inhalt

Gegenstand dieser Studie ist die Untersuchung der REIT-Aktiengesellschaft (REIT-AG). Die REIT-AG, auch „Real Estate Investment Trust“ genannt, stellt eine in das System des deutschen Gesellschaftsrechts neu eingeführte Sonderform der Aktiengesellschaft dar. Ihr Unternehmensgegenstand besteht in der Vermietung und Verpachtung von Immobilien.

Rechtsgrundlage ist das REIT-Gesetz (REITG), welches am 28. Mai 2007 erlassen und am 1. Juni 2007 verkündet worden ist. Ergänzend finden gemäß § 1 Abs. 3 REITG die allgemeinen, für Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften des Aktiengesetzes Anwendung.

Mit der Einführung dieser spezifischen Gesellschaftsform wollte der Gesetzgeber vor allem dem Bedürfnis des Marktes zur Schaffung eines „fungiblen Anlageprodukts“ Rechnung tragen. Sie hat ihren Ursprung und ihr Vorbild in den Vereinigten Staaten von Amerika und dient dort der „indirekten Immobilienanlage“.

Schwerpunkt bilden gesellschaftsrechtliche Fragestellungen. So erfolgt im ersten Teil u.a. ein Strukturvergleich zwischen der REIT-AG und offenen wie geschlossenen Immobilienfonds und der Immobilienaktiengesellschaft.

Daneben schreibt das REIT-Gesetz in § 11 eine Höchstbeteiligungsquote von 10 % und eine Mindeststreubesitzquote von 15 % der Anteile vor. Verstößt die REIT-AG über einen Zeitraum von drei Jahren gegen diese Vorgaben, verliert sie u. a. ihre steuerlichen Privilegien in Form des Erlasses von Körperschaft- und Gewerbesteuer und darf den Namen REIT nicht mehr führen. Eine Wiedererlangung des REIT-Status ist erst nach vier Jahren möglich. Die dauerhafte Einhaltung dieser Vorgaben ist damit nicht nur für die rechtliche, sondern auch die wirtschaftliche Existenz der Gesellschaft zwingend geboten.

Im REIT-Gesetz fehlt es allerdings an gesellschaftsrechtlichen Instrumentarien, mit deren Hilfe die Einhaltung dieser Anforderungen erreicht werden kann. Der Gesetzgeber nennt lediglich einzelne Maßnahmen wie „road shows“ oder „Kapitalerhöhungen“ zur Erreichung dieser Vorgaben. Teile der Literatur ergänzen diese um die Möglichkeit des Erwerbs eigener Aktien gemäß § 71 AktG. Allgemein muss man nach Durchsicht der bisherigen Literatur zu REITs feststellen, dass der weit überwiegende Teil dieses Problem gar nicht behandelt. Hierbei wird jedoch Folgendes unterschätzt: Wenn seitens der REIT-AG nicht bereits im Rahmen der Gründung für die Situation, dass es zum Verstoß gegen die Anteilsvorgaben kommt, Vorkehrungen getroffen werden, wird dies insbesondere dann für die Gesellschaft problematisch, wenn ein Aktionär oder mehrere Aktionäre bewusst gegen diese Vorgaben verstoßen, um entweder zu erreichen, dass die Gesellschaft ihren REIT-Status verliert, oder aber um die REIT-AG zu erpressen und deutlich über dem Börsenkurs liegende Preise für ihre Anteile zu verlangen. Soweit ersichtlich, haben die bisherigen REIT-AGs hierfür keine ausreichenden Vorkehrungen in ihren Satzungen getroffen

Durch die Untersuchung der verschiedenen aktienrechtlichen Instrumente zunächst einmal eine Diskussionsgrundlage zu schaffen, ist ein wesentliches Anliegen der Bearbeitung. Darüber hinaus erfolgt eine Bewertung im Hinblick darauf, welches Instrument unter rechtlichen wie ökonomischen Gesichtspunkten für die REIT-AG sinnvoll ist. Daneben wird der Frage nachgegangen, wer gegenüber wem, sollte es zum Verlust des REIT- Status kommen, auf Schadensersatz haftet.

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