Gerald GastDie Problematik der Fremdfinanzierung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds

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Geschlossene Immobilienfonds setzten eine Personengesellschaft als Gesellschaftsform voraus. Der Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds beteiligt sich als Gesellschafter einer Personengesellschaft. Die Fremdfinanzierung eines geschlossenen Immobilienfondsanteils stellt somit eine Beteiligungsfinanzierung einer Personengesellschaft dar. Da für die Bank keine adäquate Sicherheit aus der Beteiligung zur Verfügung steht, konzipieren die Kreditinstitute die Anteilsfremdfinanzierung als reine Personaldarlehen.

Dieser Kredit ist unabhängig vom jeweiligen geschlossenen Immobilienfonds, weil die Finanzierung der Gesellschafteranteile auf die persönliche Bonität des Investors abstellt. Unabhängig von der Bewertung der Banken existieren vielfältige Interdependenzen zwischen der Finanzierung der Anteile und dem geschlossenen Immobilienfonds selbst: (1) Der wirtschaftliche Erfolg des geschlossenen Immobilienfonds beeinflusst den Verlauf der Finanzierung und die Rentabilität der Gesamtinvestition. (2) Besondere steuerliche Gesichtspunkte, die für eine Finanzierung der Anteile als Alternative zur herkömmlichen Hypothekenfinanzierung innerhalb eines geschlossenen Immobilienfonds sprechen können, kommen zum Tragen.

So wird in dieser Studie die Konzeption eines geschlossenen Immobilienfonds auf die Eignung für eine Anteilsfremdfinanzierung hin analysiert. Hierbei genießt die Beurteilung des Risikos einer Konzeption auf Gesellschaftsebene für die Anteilsfremdfinanzierung absolute Priorität. Die Darlehensvereinbarung zur Anteilsfremdfinanzierung an einem geschlossenen Immobilienfonds erfolgt letztendlich auf Initiative des Anlegers selbst. Alle rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Folgen aus dieser Fremdfinanzierung trägt der fremdfinanzierende Anleger selbst. Insofern werden unter Berücksichtigung der genannten Aspekte alle rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Gesichtspunkte der Fremdfinanzierung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds vor allem auf Gesellschafterebene aufgezeigt. Dadurch wird dem Anleger ein entscheidungsunterstützendes Instrumentarium zur gleichzeitigen Minimierung der Risiken an die Hand gegeben.

Zum Schluss wird noch der Frage nachgegangen, ob die Hinzuschaltung einer Finanzierung auf Gesellschafterebene den Anlagezielen eines Investors in geschlossenen Immobilienfonds widerspricht oder sie unterstützt.

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