Astrid SperlingDie Ertragbesteuerung indirekter Immobilienanlagen des Privatvermögens

Zum Inhalt

Ausgehend von der Gegenüberstellung des direkten und indirekten Immobilienbesitzes werden die Möglichkeiten der indirekten Immobilienanlage (Beteiligung an offenen und geschlossenen Immobilienfonds, Immobilienkapitalgesellschaften inkl. der REIT-AG sowie der vermögensverwaltenden GmbH) systematisiert und einer ökonomischen Analyse unterzogen. Mit Hilfe von 864 Modellausprägungen (Szenarientechnik) wird ein Belastungsvergleich der laufenden Ertragbesteuerung und der Besteuerung von Veräußerungsvorgängen vor und nach der Unternehmensteuerreform 2008 durchgeführt. Hierbei werden die Renditen, die Untersuchungszeiträume, die Einkommensteuertarife sowie die Besteuerungstatbestände der Gewinne aus Anteilsveräußerungen variiert.

Die tariflichen Änderungen der Unternehmensteuerreform 2008 führen nach dem Rechtstand 2009, bei Variation der genannten Parameter, zu einer Verringerung der Unterschiede in der Besteuerung von privaten Investitionen in indirekte Immobilienanlagen. Eine gleichmäßigere Besteuerung der fünf Anlageformen tritt nach der Unternehmensteuerreform dennoch nicht ein. Vielmehr haben die Unterschiede der Gesamtbelastung in 2009 zwischen den Anlageformen gegenüber den Rechtständen 2007 und 2008 zugenommen.

Die ökonomische Analyse umfasst die Betrachtung der ertragsteuerlichen Unterschiede. Die Ertragbesteuerung stellt einen Entscheidungsparameter bei der Investition in indirektes Immobilienvermögen dar. Für die optimale Planung einer Kapitalanlage müssen die Ergebnisse dieser Studie im Zusammenhang mit weiteren Produktmerkmalen der Immobilienfonds und der Immobilien-Kapitalgesellschaften betrachtet werden.