Florian Lähn Der Vermieterwechsel im laufenden Mietverhältnis

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Eine besonders wertbeständige Form der Geldanlage ist diejenige in Immobilien. Ein guter Vermietungsstand beeinflusst erheblich den Wert und die Marktgängigkeit eines Grundstücks. Bei einer Transaktion ist für den Erwerber ein wichtiger Faktor, dass die Immobilien von privaten und gewerbetreibenden Mietern langfristig genutzt werden.

Denn der Gesetzgeber hat sich in § 566 Abs. 1 BGB für einen Eintritt des Erwerbers in sämtliche Rechte und Pflichten des Vermieters im Augenblick des Eigentumsübergangs entschieden. Der Erwerber hat die Mietzinseinnahmen in den Kaufpreis einkalkuliert. Der in § 566 BGB verankerte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, der vornehmlich dem Mieterschutz dienen soll, wirft eine Vielzahl zwischen Rechtsprechung und Schrifttum umstrittener Fragen auf, die u.a. Gegenstand dieser Abhandlung sind. Dies gilt insbesondere auch für die bislang wenig untersuchte Möglichkeit der Abbedingung von § 566 Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Die Auseinandersetzung mit § 566 BGB wird zum einen vervollständigt durch Ausführungen zur Mietkaution, wobei die maßgeblichen Unterschiede infolge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 zwischen § 566a BGB n.F. und § 572 BGB a.F. herausgearbeitet werden, zum anderen durch die Behandlung prozessualer Fragestellungen und der Besonderheiten im Falle der Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung und Insolvenz. Bzgl. des gesetzlichen Vermieterwechsels folgen Ausführungen zur gewerblichen Weitervermietung (§ 565 BGB), Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) und zu Umwandlungen nach dem UmwG.

Mit einer Mietparteiwechselvorbehaltsklausel lässt sich der Vermieter das Recht einräumen, jederzeit den bestehenden Mietvertrag auf einen anderen Vermieter zu übertragen. Dass dies formularvertraglich grundsätzlich zulässig sein kann, hat der BGH im Ergebnis bejaht, verlangt jedoch stets eine gesondert am AGBRecht zu messende Interessenabwägung im Einzelfalle. Diese Thematik steht im Vordergrund des Teils zum vertraglichen Vermieterwechsel.

Diese Arbeit stellt Möglichkeiten und Rechtsfolgen des gesetzlichen und vertraglichen Vermieterwechsels dar und geht dabei auf individual- und formularvertragliche Regelungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung mietrechtlicher Besonderheiten bei der Anwendung des AGB-Rechts ein.